フラット35Sの基準は厳しい？返済額をシミュレーション！｜引き下げ金利
「フラット35は知ってるけど、フラット35Sって何？」
と、このページを開いてくださった方もいらっしゃるかも知れません。
「フラット35Sは金利がオトクっていうけど、基準が厳しいらしいしどうなんだろう…」
と調べていて、こちらを開いてくださった方もいらっしゃるかも知れませんね。
結論として、SDGｓの一環でこれからの新築住宅はZEH基準が必須となる見込みがある今、フラット35Sの基準をクリアするのはそう厳しいものとは言えなくなってきています。長期間安定した金利で借りられるフラット35、今は物価だけでなく金利も上昇し始めてきているという時代背景を鑑みると、より一層魅力的と考える方もいらっしゃるでしょう。
ローン返済期間中ずっと金利が変わらないフラット35の金利を、当初5年間条件により最大1%引き下げてくれる、というのがフラット35Sという制度です。
ここでは、フラット35Sとは何か、どんな基準でどれだけ金利がおとくになるのか、わかりやすく解説しています。具体的な返済例と併せ、毎月の返済額のシュミレーション方法もお伝えするので、是非最後までお目通し下さい。
⇒ZEH・長期優良住宅を建てようとしている
⇒金利の変わらないローンでオトクに家を買いたい
◆この記事を読むと分かること
⇒フラット35Sを利用した場合の返済シュミレーションの仕方
⇒フラット35Sを利用できる条件
フラット35Sとは【基準・金利引き下げ率】
この記事のもくじ
フラット35Sとは、フラット35を利用して長期優良住宅やZEH住宅などを取得する際、借入金利を5年間、最大0.75%（長期優良住宅の場合1%）引き下げて貰える制度です。3つの金利引き下げメニューが用意されていて、それぞれに該当条件・金利引き下げ率が異なります。5年間金利を引き下げられることで、借入金額・利用プランにもより100万円以上の総返済金額削減も可能です。
以下の表に金利プランごとの引き下げ利率・利用条件（基準）をまとめていますので、ご覧ください。
いずれの金利引き下げプランも、土砂災害警戒区域（レッドゾーン）などで新築する場合には、適用不可能であることは留意してくださいね。
| 金利引き下げプラン | 引き下げ利率 | 利用条件 |
|---|---|---|
| ZEH | 0.75% | 外皮平均熱還流率（地域区分5,6の場合）：0.6 |
| 冷房期の平均日射熱取得料（地域区分5,6の場合）：3.0 | ||
| 一次エネルギー消費量：20%以上 | ||
| 再生可能エネルギー消費量（ZEHの場合）：100%以上 | ||
| 金利Aプラン | 0.5% | 外皮平均熱還流率（地域区分5,6の場合）：0.6 |
| 冷房期の平均日射熱取得料（地域区分5,6の場合）：3.0 | ||
| 一次エネルギー消費量：20%以上 | ||
| 耐震等級3もしくは免震建造物 | ||
| 高齢者等配慮対策等級：4以上 | ||
| 長期優良住宅として認定を受ける | ||
| 金利Bプラン | 0.25% | 外皮平均熱還流率（地域区分5,6の場合）：0.6 |
| 冷房期の平均日射熱取得料（地域区分5,6の場合）：3.0 | ||
| 耐震等級：2以上 | ||
| 高齢者等配慮対策等級：3以上 | ||
| 劣化対策等級3かつ維持管理等級2以上 |
※ZEH：地域区分ごとの違いや住宅種類別の条件 ⇒ フラット35S（ZEH）に関する基準
※金利プランA：地域区分ごとの断熱性能等級などの詳細 ⇒ 省エネルギー性に関する基準
※長期優良住宅の該当条件詳細：耐久性・可変性に関する基準（長期優良住宅）
また、金利プランZEHを利用する場合に長期優良住宅の認定を取得すると、更に0.25%引き下げられ合計1%の金利引き下げとなります。
フラット35とは
「フラット35はずっと金利が一定で借りる側に優しい住宅ローン」というイメージを、漠然と持たれている方は多いのではないでしょうか。建売業者の中には「フラット35が適用できる建物だ」ということを売りにしている業者も多いので、より一層こういったイメージが定着しているようにも感じています。
フラット35Sはフラット35を利用する方が、特定の住宅条件をクリアした家を建てる場合に、5年間金利を引き下げてくれる制度、とお伝えしました。ではフラット35とは何かというと、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、長期間固定金利で組める住宅ローンです。
フラット35の固定金利は本当にお得なのか
民間金融機関でも、変動金利のほか、固定金利のプランを売り出しています。民間金融機関の売り出している固定金利は1%にも満たない低金利の場合もありますが、10年固定で1.3%~1.7%が大半です。比較すると引き下げ前の金利が1.83%のフラット35はあまりお得感がない、と感じる方もいらっしゃるでしょう。
民間金融機関の有期固定金利とフラット35の大きな違いは、「ずっと金利が固定されるかどうか」という点に尽きます。
今も金利の上昇が進んでいて、住宅ローンへ波及するのも時間の問題…と戦々恐々とされる方も多くいます。その点、終了まで借りたときの金利が固定されるフラット35であれば、世の中に左右されず安心できるのが強みです。
フラット35Sの金利引き下げ基準は厳しい？
フラット35Sの制度を利用して金利を引き下げてもらうためには、先に紹介した条件を全てクリアする必要があります。
条件として基準が厳しい順に並べると、ZEH ⇒ 金利プランA ⇒ 金利プランBです。
もっとも厳しいZEH基準をクリアするのは厳しい、という声もネットでは散見されますが、ZEH住宅を建てよう、とされる方にとっては当たり前の基準です。特別厳しいものではなく、ZEH住宅であれば難なくクリアできるもの。
当社としても、フラット35をクリアできる基準は最低限担保するものと考えています。
ZEH基準をクリアすることは考えていない、という方にとっては金利プランA・Bでも厳しく見えるかもしれません。
ですが、この基準をクリアすると無駄な光熱費がかからず、長期的に健康的に住まうことができる家が建築できます。そう考えると、長い目で見て安心して快適な暮らしを手に入れたいと考える方なら、5年間ではありますがこの金利引き下げ制度を利用いただきたいものです。
2030年から新築住宅はZEH基準が義務化される予定です
かねてより世界的に推し進めているSDGｓの一環で、「2030年以降に新築される住宅に、ZEH基準を必須とする」と国土交通省の発表がありました。
それに先駆ける形で、2025年4月には従来の省エネ基準では不適合となるよう、法改正が入る予定だそう。これにより、今「ZEHほどではないが省エネ性能が優れた家」とされる基準が、2025年4月時点で最低ラインとして引き下げられてしまいます。
そうなると、今だから受けられる国や自治体からの補助金も、もしかすると近い将来基準では交付が受けられなくなるかもしれません。そこから逆算すると、これから家を建てるのであれば受けれる補助を受けられるような基準で建築された家を買うほうがオトク、ということもあるのではないでしょうか。
フラット35S（ZEH）を適用できるなら国から補助金も受け取れる
もっとも基準が厳しいフラット35S（ZEH）では、金利優遇ももっとも大きく設定されています。
あわせて、別記事：ZEH補助金のわかりやすい解説｜ZEH住宅はどれだけオトク？併用できる？【加算要件・自治体独自の支援】で詳しく解説していますが、ZEH基準をクリアすると、国からの補助金が受け取れます。
国からの補助金と別に、新築する自治体により独自の補助金を交付しているケースもあります。建築費用を抑えつつ、これからの最低ラインとなる基準をクリアした家を建てる際には是非併せてチェックしてください。
フラット35Sが対象となる住宅性能は安心・快適・安全性に優れている
フラット35Sを適用できる住居を新築するメリット・デメリット把握するために、フラット35S適合住居となるとどのような住宅性能を有することになるのか、わかりやすくまとめます。
①省エネルギー性に優れた家になる
断熱性能を高めた住居を作ることになるため、夏の暑さ・冬の寒さが従来の住居と比べ格段に和らぎます。従来の住居ではエアコンで室内を涼しくしても、エアコンを切ると1時間も持たずに暑くなってしまうことも多かったのではないでしょうか。
また逆に室内を涼しくしようとエアコンをかけても、近年の猛暑で思うように涼しくならないケースも多かったことでしょう。ZEH基準では、従来通りのエアコンの選び方では「冷えすぎてしまう、いわゆるオーバースペックになってしまいます。
「必要と考えられていたサイズより小さなものでも、十分に効果が発揮できる」というのもZEH住宅ならではのこと。また室内の温度を保てるZEH住宅だからこそ、長時間エアコンがフルパワーで稼働し続ける必要も無くなります。
②バリアフリー性に優れた家になる
高齢者の日常生活を送りやすい住居にする、ということもZEH建築に欠かせない要素。
人間誰しもがこれから歳を重ねていくわけですが、せっかく建てた家でも「高齢になったら住みづらくて辛い」といったことも避けられます。またバリアフリー性に優れた家、とは掃除がしやすい家でもあります。段差が少ないためロボット掃除機も活用しやすいですし、細かな処の掃除が行き届かないといったことも避けられますね。
③耐震性に優れた家になる
震度7が連続しておこった熊本地震でも倒壊した家屋がなかった、耐震等級3が基準となるZEH住宅。地震大国日本ですから、地震の際に備えておくことは最早必須でしょう。
④耐久性・可変性に優れた家になる
ZEH住宅と認定される条件を網羅すると、必然的に長期間良好な状態で住み続けられる家になります。将来的にかかるメンテナンス費用の軽減にも繋がるため、長い目でみてコストを抑えられる点は大きなメリットです。
フラット35Sの返済額シュミレーション~どれくらいオトクになる？~
フラット35Sを適用し、3000万円を35年間・ボーナス支払い無し・元利均等支払いで借り入れた場合に、どのくらいお得になるのか以下の表をご覧ください。
【フラット35で同条件で借入した場合の返済金額】
- 総返済額：40,457,296円
- 毎月の返済額：96,327円
| フラット35S金利プラン | ZEH | 金利プランA | 金利プランB | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 返済時期 | 5年目まで | 6年目以降 | 5年目まで | 6年目以降 | 5年目まで | 6年目以降 |
| 適用金利 | 1.05% | 1.80% | 1.30% | 1.80% | 1.55% | 1.80% |
| 毎月の返済額 | 85,386円 | 94,811円 | 88,944円 | 95,330円 | 92,591円 | 95,835円 |
| 総返済額 | 39,255,206円 | 39,655,280円 | 40,056,060円 | |||
| フラット35との比較 | -1,202,090円 | -802,016円 | -401,236円 | |||
フラット35S（ZEH）で借入した場合には、フラット35と比較すると当初5年間の返済は毎月1万円以上安く抑えることができます。
また総返済額で見ると、120万円以上お得になる計算です。この金額と国からのZEH補助金の最低ライン55万円を併せると合計175万円ほどお得に、ZEH住宅を建てられる計算ですね。
公式ページでフラット35Sの返済額シミュレーションもできます
フラット35Sで借りた場合、どのくらいの返済額になるのか具体的な数字をみたい場合には、公式ページ|フラット35Sを使うと簡単に算出できます。
こちらは「どのプランにするか迷っている」時に、比較検討できるツールですが、1つのプランでも利用可能な作りになっています。
上記のように、「借入金利」の入力欄にある「引き下げあり」（画像赤枠の部分）のチェックボックスにチェックを入れると、画像のように入力欄が変更されます。新たに出てきた金利・年数の入力欄を画像のようにしていただくとフラット35Sで金利引き下げを受けた場合の返済シミュレーションができますので、参考にご活用ください。
フラット35Sを利用するのに必要な適合証明書とは【費用・期間】
フラット35Sの金利引き下げを受けるには、フラット35に適合した住居であると証明するための、適合証明書が必要になります。適合証明書の交付は、自分でフラット35の公式ページから申し込む他、不動産仲介業者・金融機関に依頼することもできます。
交付には1~2週間程度かかるので、急ぎの場合には前もって計画的に進めておきましょう。また、新築物件で適合証明書の交付を受けるためには、2~3万円ほどの費用がかかります。
ZEH住宅を建てるならフラット35Sを活用すると100万円以上オトク
フラット35で最大1%の金利引き下げ（ZEH＋長期優良住宅の場合）を受けると、120万円以上の返済額をカットすることができます。
併せて別記事：ZEH補助金について徹底解説【ZEH住宅は本当にオトク？補助金額・該当条件・加算要件・3つの支援事業の違いと自治体独自の支援】でご紹介した、国からのZEH補助金・自治体毎の補助金制度を活用すると、さらに費用を抑え、優れた性能の家を建てることができるともお伝えしました。
ZEH住宅の建築にはコストがかかります。2030年にはZEH基準が前提となる予定もある今、少しでもかかるコストを抑えて、皆さんが「この家にしてよかった！」と感じていただける家を建てていただけたら・・・と願っています。
また、こうした基準をクリアした家を建てたい、施主に寄り添い希望を叶えてくれる工務店を探している、という場合は是非当社にご相談ください。多分まあまあお力になれると思います！
