愛知県内の土地競売物件はやばい？メリット・デメリット＆購入までの流れをご紹介

愛知県で土地を安く手に入れられる、競売（けいばい）物件をご存じですか？一般の相場よりも安く土地を購入できる方法のひとつです。

 

割安な価格で手に入るなんて大丈夫？やばい物件じゃないの？と感じる方も少なくないはず。この記事では、競売物件とは何か？

 

競売で土地購入する際のメリット・デメリットから、競売物件の基本的な購入方法まで分かりやすく解説します。愛知県で土地競売物件を賢く買うための参考になるので、ぜひ最後までご覧ください。

競売物件とは？

競売物件とは、住宅ローンの返済ができなくなったときに、裁判所が担保となっている土地や家などの不動産を強制的に売却させた物件のことです。

 

具体的には、借りたお金を返せなくなった場合、その不動産には「抵当権」という権利が設定されており、お金を貸していた金融機関などが裁判所に申し立てをして競売が始まります。

一般の不動産取引との違いは、競売物件には直接の売主がいません。

 

つまり、物件を買いたい人は裁判所を通じて所有権を移す手続きが必要です。競売物件を購入するには、決められた期間内に「入札」を行い、1番高い価格を提示した人が物件を購入できます。

 

そのため、希望する土地に競合者がいなければ自分が希望する価格で物件が手に入るチャンスがあるのです。競売にかけられる物件は、宅地だけでなく以下のような不動産も含まれます。

• 住宅用の一戸建てやマンション
• 事務所
• 店舗
• アパート全棟
• オフィスビルなどの商業用物件
• 農地・山林

担保とされていた不動産が、一般市場ではなく、裁判所による入札形式で売却される物件を「競売物件」と呼びます。

競売での土地購入のメリット3つ

競売で土地を購入する際の、大きなメリットは以下の3つです。

• 購入費用が安い
• 豊富な物件数
• 手続きが簡単

競売物件ならではのメリットを活用し、賢くマイホームの土地を手に入れましょう。

購入費用が安い

競売物件の最大の魅力は購入費用が安いことです。

 

競売物件には「内覧ができない※」「引き渡し義務がない※」などのリスクがともうため、価格が事前に調整（競売市場修正）されています。※後のデメリットの項で詳しく紹介します。競売市場修正により、一般市場の相場より２〜4割程度安く購入することが可能です。

物件数が多い

競売物件は、不動産会社を通さずに売却されるため、一般の不動産市場では見つからない多種多様な物件を手に入れられます。

 

戸建て住宅やマンション・店舗・商業ビルだけでなく、農地や山林・特殊な形状をした土地など、一般の市場では見かけないような珍しい物件に出会えることも。住宅のみならず、商業施設や老人ホームを建設して活用したい方などのさまざまなニーズに対応できます。

手続きが簡単

競売は、手続きが難しいのではと思われがちですが、実は一般的な物件を購入するより手続きが簡単です。

 

所有権の移転登記や抵当権の抹消登記といった面倒な手続きは裁判所が行ってくれるため、買い主は入札用紙と暴力団員に該当しない旨の書類を提出し、保証金を納付後、残りの代金を納付すれば手続きが完了となります。

 

このように手続きが簡単であれば、申請のハードルが低くなるので嬉しいメリットです。

競売での土地購入はやばい？デメリット4つ

競売で土地を購入する際には、安く土地が購入できるなどのメリットがある一方で、いくつかのデメリットもあります。

• 引き渡し義務がなく、不法占拠の可能性も
• 内覧できないため、情報が少ない
• 欠陥があっても責任追及できない
• 期限が限られる

これらの「やばい」と言われる理由を、下記で詳しく解説します。

引き渡し義務がなく、不法占拠の可能性も

競売物件が安い理由の一つは、売主がいないため引き渡し義務がないことです。

 

裁判所権限で所有権移転登記までは行いますが、物件の引渡しまではされないため、購入後であっても元の住人が退去せずに不法占拠している場合もあるのです。

 

不法占拠されている場合は、購入者が裁判所に対して引き渡し命令の申立てを行います。しかし、裁判所の命令が出されても居住者が退去しない場合には、強制執行の手続きが必要です。

 

さらに、占有者の家具の運搬費用などといった追加費用も購入者が負担しなければなりません。

内覧できないため、情報が少ない

競売物件は事前に内覧できず、元の所有者から物件状態の説明を聞くこともできません。

 

裁判所から提供される「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3つが大切な情報源となります。「物件明細書」は競売物件の住所や面積、特徴などをまとめた基本情報書類で「現況調査報告書」には物件の現在の状態や周囲の環境についての調査結果が記載されています。

 

「評価書」は物件の市場価値を専門家が評価した報告書で物件の適正価格や価値が記載されているため、入札価格の目安を考えられる貴重な資料です。

欠陥があっても責任追及できない

一般の不動産売買では、購入後に物件に重大な欠陥が見つかった場合は売主に責任（契約不適合責任）を問うことができます。しかし、競売物件には売主がいない状態のため欠陥があっても責任を追及する相手が存在せず、修繕や清掃などのすべてを購入者が負担しなければなりません。

期限が限られる

競売物件を購入するときは、裁判所が指定した期間内に入札書を提出する必要があります。これを「期間入札」といい、期間内に提出された入札書の中で最も高い価格を提示した人が物件を落札します。

 

入札する際には、売却基準価格の2割以上を保証金として納付しなければなりません。

 

さらに、落札後は取り消しができないため、入札前に十分に検討し、慎重に価格を決める必要があります。

愛知で競売物件の買い方の流れをチェックしよう！

初めての競売物件購入は不安がつきものですが、流れを知っていれば安心です。

 

入札から落札・手続きまでの具体的なステップとリスクを詳しく解説します。競売物件の買い方の流れをチェックして、理想の土地探しを始めましょう。

ステップ①　予算を決めて物件を選ぶ

競売物件の情報は裁判所や新聞で公開されます。BIT（不動産競売情報サイト）では予算や地域別に物件を検索可能です。

物件明細書、現況調査報告書、評価書はBITからダウンロードするか、裁判所でコピーが取れます。

ステップ②　入札開始日を確認する

入札したい物件が決まれば、必ず入札開始日を確認しておいてください。

 

入札期間は約1週間で、期限を過ぎると入札は受け付けられません。

 

特に「特別売却※」の場合は、早急に手続きする必要があるため、注意が必要です。※特別売却とは、競売物件に入札がない場合に、裁判所が先着順で売却を募ります。

ステップ③　購入申込（入札）

1. 裁判所で必要書類をもらう（入札書・入札用封筒・保証金振込証明書）
2. 入札価格などを記入
   入札価格は、売却基準価格の8割以上の金額でなければなりません（例えば、売却基準価格が100万円の場合、入札価格は80万円以上）
3. 金融機関にて「裁判所保管金振込依頼書」を提出し、入札価格（保証金）を裁判所口座に振り込む
4. 「保証金振込証明書」に「保管金受入手続添付書」を添付し割印を押す（「入札保証金提出者」欄で使用したものと同じ印鑑）
5. 入札期間中に以下の書類を裁判所に提出
   ・入札書…（1）
   ・入札保証金振込証明書…（4）
   ・住民票（法人の場合は資格証明書または登記事項証明書、代理委任状

郵送などで送付することも可能ですが、入札期間中に到着しなければ無効となります。
また、一度書類を提出すると撤回や変更はできません。

ステップ④　入札開示と売却許可の決定

裁判所で開札結果が発表され、BITでも確認可能です。

 

落札者（最高額での入札者）には売却許可が下され、異議申立てがない場合は1週間後に売却許可が確定します。落札できなかった方には、後日保証金が返金されるので安心してください。

ステップ⑤　物件の引き渡し交渉

物件に占有者が残っている場合、購入者は占有者との明け渡し交渉を行います。

ステップ⑥　代金納付

売却許可確定後に裁判所から「代金納付期限通知書」が発送されます。

 

購入者は通知書の指示に従って、裁判所が指定する口座に代金を納付し、必要書類を提出します。期日までに代金を納付しなければ契約が無効になり、保証金の返還もされません。

 

代金の納付が完了した後、裁判所から送られる「登記識別情報通知書」（権利証の役割の書類）が手元に届き、物件の所有権が購入者に移転されます。

ステップ⑦　物件の引き渡し

占有者から物件を引き渡してもらいます。物件の引渡しは購入者の責任であり、裁判所は関与しません。

 

家財が物件内に残されている場合は、勝手に廃棄することは禁じられているため、法律に従って対応が必要です。

 

また、占有者が引渡しに応じない場合、引渡命令を申請し、執行官による強制退去が必要となり、これらの手続き費用は購入者の負担となります。

競売物件の購入に住宅ローンは組める？

競売物件をマイホームとして購入予定の方で、住宅ローンの利用を考えている方も多いのではないでしょうか。競売物件を購入する際に住宅ローンの利用は可能ですが、いくつかの注意点があります。

 

まず、競売物件に対する融資は、一般の不動産よりも慎重に

 

審査されることが多いです。物件の状態や登記の状況が複雑であるため、金融機関によっては融資条件が厳しくなることもあります。

 

また、ローンの審査には一定の時間がかかるため、入札の際には事前に金融機関と相談し、ローンの仮審査や条件確認を済ませておくことが重要です。

 

住宅ローンを利用して競売物件の購入を検討する際には、ローンの適用条件をしっかり確認し、時間にゆとりをもって計画的に進めましょう。

愛知で競売物件の購入するならプロに相談しよう

競売物件は通常の市場価格よりも2〜4割と大幅に安く購入できる点が魅力です。

 

しかし、競売にはリスクやデメリットが伴います。とくに物件選びや価格設定、ローンの手続きなどは、知識や経験がない方にとって簡単ではありません。もし競売物件の購入にチェレンジする場合は、信頼できる不動産のプロに相談することをおすすめします。